Oordeel zelf: tussen 1825 en 1831 trok er onder verantwoordelijkheid van de Gouverneur een flink aantal taxateurs of schattersdoor de hele provincie om alle gebouwde en ongebouwde eigendommen van een waardering te voorzien ten behoeve van de nieuwe grondbelasting die de regering wilde gaan instellen. Het vaststellen van de belastbare opbrengst was logischerwijze een van de meest heikele onderdelen van het hele kadaster- en belastingplan.
De taxateurs begonnen met het maken van een beschrijving van iedere gemeente. Zie hier wat ze over Oijen en Teeffelen te melden hadden in hun Tabel van klassificatie der grond-eigendommen.
Algemeen
Ligging
De gemeente Oijen en Teeffelen, kanton Ravenstein, ligt aan de rivier de Maas, ongeveer 30 mijl ten noordoosten van ’s-Hertogenbosch, hoofdplaats van de provincie en van het arrondissement.
Aangrenzende gemeenten
Zij grenst ten noorden en noordoosten aan de gemeente Maasbommel, ten oosten aan Megen, ten zuiden aan Oss en ten westen aan de gemeenten Lithoijen en Alphen. Maasbommel en Alphen horen tot de provincie Gelderland, Megen tot het kanton Ravenstein, en de overige gemeenten tot het kanton Oss.
Rivieren, beken en waterlopen
De gemeente ligt aan de kant van Gelderland aan de bevaarbare rivier de Maas. Door regelmatige overstromingen liggen aan deze rivier de beste hooi- en weilanden, en de opbrengsten van de grond kunnen goedkoop over het water vervoerd worden. Meer landinwaarts zijn nog enkele vlieten en waterlopen die het overtollige water naar de uitwateringssluis afvoeren, ofwel bij aanhoudende droogte daar naar toe voeren.
Grote en buurtwegen
In de omgeving van Oijen en Teeffelen liggen geen grote wegen. De weg van ’s-Hertogenbosch naar Nijmegen ligt het dichtst bij, maar toch nog ruim 14 mijl ten zuiden van het grondgebied. De bovenkant van de Maasdijk, die vooral als buurtweg dienst doet, wordt goed onderhouden en is daarom als weg altijd bruikbaar. De andere, lager gelegen wegen zijn in natte jaargetijden minder geschikt voor het vervoer van de landopbrengsten, terwijl enkele laaggelegen natte binnenwegen daarom minder goed onderhouden kunnen worden en meestal helemaal onbruikbaar zijn.
Dijken en waterkeringen
De Polder van Oijen, en ook de Polder van Lith in het Land van Megen, waaronder het buitengebied van deze gemeente valt, worden door een vrij zware dijk gescheiden van de rivier de Maas. De veel minder zware binnendijken dienen alleen voor het weren van overtollig sneeuw- en regenwater uit de boven liggende polders. Deze polders dienen ook als overlaat bij overstromingen van de Beerse Maas. Overigens worden alle werken voor het keren of afvoeren van het water, ook die van de Maasdijk, bij hoefslaggoed onderhouden en de waterschapsbesturen hebben daarover het toezicht in deze gemeente.
Bodemreliëf
Het grondoppervlak lijkt vlak, maar heeft naarmate je verder van de Maasdijk bent toch reliëf. Daarom zijn de lager gelegen eigendommen minder geschikt als landbouwgrond, maar wel als wei- en hooiland.
Vruchtbaarheid van de grond
De landbouwgronden bestaan uit klei met wat zand en zijn over het algemeen van goede kwaliteit, maar hebben wisselend last van kwelwater. De gronden worden in kleine percelen verhuurd en veelal op grote percelen verbouwd. De laag gelegen weilanden, die bemest worden door de overstromingen van de Beerse Maas, zijn zonder andere meststoffen uitstekend geschikt voor de vetmesterij van vee.
In droge jaren kan er soms ook nog haver gezaaid worden, dat een goede opbrengst geeft. De nog lager gelegen binnendijkse graslanden worden in droge zomers veelal gehooid en geven, met de buitendijkse hooilanden langs de Maas, meer dan genoeg hooi voor het gebruik in de eigen gemeente. Veel boeren uit de omgeving bezitten hier eigendommen of pachten weilanden, en vervoeren het overtollige hooi naar de zandstreken om het daar ter plaatse aan het vee te voeren.
Het binnendijkse hakhout maakt, samen met enkele buitendijkse grienden die gebruikt worden voor waterkeringen, het 1/30 deel van de belastbare oppervlakte van de gemeente uit. Er wordt onzorgvuldig met het hakhout omgegaan en als de voet van de buiten-Maasdijk niet gedeeltelijk met veel hout opleverende knotwilgen beplant was, zou deze gemeente niet genoeg hout hebben voor eigen gebruik. Enkele diep uitgegraven binnendijkse gronden voor het herstel van de dijken, als ook waterkolken die door dijkbreuken zijn ontstaan, leveren zeer weinig rendement op en daar kan men ook in de toekomst weinig van verwachten.
Visserijen en overvaarten
De visserij op de Maas levert allerlei soorten riviervis op. Verder zijn er een pont en een bootveer voor overvaarten naar de provincie Gelderland.
Landbouwproducten
De grondopbrengsten zijn tarwe, rogge, gerst, bonen, haver, aardappelen, vlas, zaadklaver, hooi, hout, boomvruchten en groenten. Het vlaszaad komt echter in zo’n kleine hoeveelheid dat de opbrengst niet voor de landbouwproductie meetelt.
Paardenfokkerij en vee
Er worden in deze gemeente nogal veel paarden gefokt, die voor veel doeleinden geschikt zijn. De koeien zien er goed uit en er zijn er genoeg om aan de vraag van de landbouw te voldoen. Verder fokken de boeren volop varkens. Ze hebben een goede verdienste aan het opfokken en verkopen van biggen van een week of vier oud.
Nijverheid
Het hoofdbestaan van de inwoners is de landbouw, onafscheidelijk gekoppeld aan de veehouderij. Ook de scheepsvaart geeft aan enkelen enige inkomsten. De binnenlandse handel beperkt zich tot de aanvoer van de hoogst noodzakelijke voorwerpen voor de inwoners, de verkoop van het vee dat er gefokt wordt en de grondopbrengsten, die meestal over water naar hun bestemming vervoerd worden.
De gemeente
De gemeente Oijen en Teeffelen bestaat uit twee kernen, die nu slechts kerkelijk gescheiden zijn, maar vroeger ook burgerlijk afzonderlijk bestuurd werden. Elke gemeentekern heeft een eigen centrum waar enkele huizen zijn gebouwd, terwijl de overige huizen verspreid of bij de Maasdijk gebouwd zijn.
Gebouwen
Met uitzondering van een oud omgracht kasteel met bijbehorende gebouwen, en een riant particulier huis met verdieping, zijn de overige huizen weinig opvallend. Ze worden bijna allemaal door landbouwers, arbeiders en dagloners bewoond en zijn over het algemeen slecht onderhouden.
Tot de twee eerste klassen horen het al genoemde omgrachte kasteel en het particuliere rentmeesterhuis, tot de twee volgende categorieën de tamelijk ruime herbergen en de beste en riantste boerderijen. Tot de 5e, 6e en 7e klasse horen enkele woningen van handwerkslieden, kleine tappers en ook de meeste boerderijen.
Tot de 3 laatste categorieën behoren arbeiders- en daglonerwoningen, waarvan de minsten alleen van hout en leem zijn gemaakt. Verder is er een stenen windgraanmolen. Er zijn 131 woonhuizen, waarvan er slechts 16 in Teeffelen staan, en zijn er in totaal 720 inwoners.
Ongebouwde eigendommen
Landbouwgronden
De landbouwgronden zijn in 3 klassen ingedeeld:
1e klasse: Deze ligt tamelijk hoog en heeft weinig kwelwater, een 50 cm diepe, vruchtbare gele kleigrond op een waterdoorlatende ondergrond. Als er om de vier jaren gemest wordt en zonder dat de grond braak hoeft te liggen, kan er tarwe, rogge, gerst, aardappelen, haver, enz. worden geteeld. Per hectare is de grond geschat op ƒ 42,00.
2e klasse: Bestaat uit twee grondsoorten. De eerste grondsoort heeft goede gele klei en met weinig zand vermengde teeltaarde, is evenals de 1e klasse ongeveer 40 cm diep op een tamelijk waterdoorlatende ondergrond, maar lager gelegen en met meer kwelwater. De opbrengst van de winteroogsten is onzeker en daarom is deze grond met gelijke bemesting dan ook vooral geschikt tot het voortbrengen van gerst, haver, aardappelen en een beetje tarwe. De tweede grondsoort is met veel zand vermengde hooggelegen teeltaarde van 40 cm diep op een waterdoorlatende zandbodem. Deze landen hebben om de twee jaren bemesting nodig en worden vooral gebruikt voor rogge, haver, aardappelen en gerst en zijn per bunder op geschat ƒ 30,00.
3e klasse: Of zware, maar laag gelegen kleigronden, of hoge en schrale zandgronden die jaarlijks gemest moeten worden. Beide soorten zijn in waarde gelijk en brengen met uitzondering van tarwe, nagenoeg dezelfde gewassen voort als de 2e klasse en zijn daarom ook per bunder geschat op ƒ 20,00.
Tuinen
De bij de woningen gelegen tuinen zijn in twee klassen ingedeeld:
1e klasse: Deze liggen op goede landbouwgrond en er worden voor eigen gebruik groenten geteeld en enkele worden met goedgroeiende fruitbomen beplant. Per bunder geschat op ¼ meer dan goede landbouwgrond, dus ƒ 52,00.
2e klasse: gelegen op slechtere grond en met slechter groeiende fruitbomen beplant. Per bunder geschat als goede landbouwgrond op ƒ 42,00.
Boomgaarden
De bij de woningen gelegen boomgaarden zijn verdeeld in 2 klassen:
1e klasse: Liggen op goede terreinen en zijn met goed groeiende fruitbomen als appel-, peren-, pruimen- en kersenbomen beplant. De ondergrond is met graszoden bedekt, die door jongvee afgeweid worden. , dus op ƒ 52,00.
2e klasse: Op slechtere grond dan de vorige gelegen, met slechter groeiende fruitbomen beplant. Ze leveren toch geringe voordelen op voor de bezitters en worden daarom geschat als goede landbouwgrond op ƒ 42,00.
Hooilanden
De hooilanden liggen deels buitendijks, deels binnendijks, langs of nabij de uitwateringswielen en zijn in 5 klassen ingedeeld:
1e klasse: Liggen op zeer vruchtbare, buitendijkse grond, hoog genoeg om geen last te hebben van zomerse overstromingen. Of ze zijn omringd met kaden, die dienen tot kering van de zomerse overstromingen, zonder dat de vruchtbare winteroverstromingen daardoor gehinderd worden. Dit vruchtbare land levert uitmuntend en overvloedig hooi op, waarbij na het hooien op het nagras nog geweid wordt. Geschat op ƒ 70,00.
2e klasse: Deze hooilanden overstromen ook, maar geven meer onzekerheid bij het oogsten van het gewas. Omdat zij iets lager en ongelijker liggen, lopen ze het gevaar dat er na buitengewone zomerse overstromingen niet geoogst kan worden. Deze eigendommen worden eenmaal gehooid, daarna geweid en zijn geschat op ƒ 50,00.
3e klasse: Binnenhooilanden die tamelijk hoog liggen en overstroomd en bemest worden door de Beerse Maas. Na een gunstig seizoen bestaat de opbrengst uit goed en tamelijk overvloedig hooigras, terwijl het nagras slechts een gering gedeelte van de eerste opbrengst is. Geschat op ƒ 30,00.
4e klasse: Lage binnendijks gelegen hooilanden, met een onzekere oogstopbrengst, terwijl het hooi in alle gevallen min of meer met schadelijke planten vermengd is. Geschat op ƒ 20,00.
5e klasse: Zeer lage binnengronden waarvan de gewasopbrengst onzeker is en de kwaliteit grof met buitengewoon veel liesgras. Geschat op ƒ 8,00.
Weilanden
De binnendijks gelegen eigendommen, die door de Beerse Maas overstroomd en gemest worden, zijn verdeeld in 3 klassen:
1e klasse: Zeer vruchtbare, voor weide tamelijk hoge kleigrond, waar zonder enige bemesting goed en overvloedig gras groeit. In gunstige jaargetijden wordt hier haver op gezaaid, dat een goed rendement oplevert. Geschat op ƒ 30,00.
2e klasse: Redelijk goede binnenweiden die nooit gemest worden. Het terrein ligt echter iets te laag om er vroeg en laat in het seizoen gebruik van te kunnen maken. Geschat op ƒ 20,00.
3e klasse: Lage zure weilanden met schadelijk onkruid, geschat op ƒ 14,00.
Dijken en kaden
De dijken en kaden omvatten twee klassen:
1e klasse: De buitenkanten van de grote Maasdijk, hier en daar met goedgroeiende knotwilgen beplant, die vrij goede weide opleveren. Geschat op ƒ 20,00.
2e klasse: Voornamelijk de binnenzijden van de dijken, met slechter groeiend hout beplant, die door hun steile helling minder als weide geschikt zijn. Geschat op ƒ 10,00.
Hakhout
Het hakhout en de buitengrienden, die beide om de 4 jaren afgehakt worden, zijn verdeeld in 3 klassen:
1e klasse: De grienden waarvan het hout gebruikt wordt voor de waterwerken, en enkele lage buitengronden die met goedgroeiende knotwilgen beplant zijn. De bunder geschat op ƒ 22,00.
2e klasse: De lage grienden en de minder groeiende bosjes en knotwilgen, geschat op ƒ 16,00.
3e klasse: Uitgestoken stukken binnengrond met zeer slecht groeiend wilgenhout, dat weinig opbrengt tegen hoge kosten. Geschat op ƒ 3,00.
Waterkolken en moerassen
Dit zijn ofwel wielen of waterkolken, die door dijkbreuken zijn ontstaan en weinig of geen vis opleveren, ofwel het diep afgegraven land voor de ophoging van de dijken, dat slechts aan de randen een beetje slecht riet voortbrengt. Per bunder geschat op ƒ 1,00.
Visserij
De riviervisserij is in eigendom van de heer Van Welsenis uit Oijen, is verpacht en de huurwaarde is gebruikt voor de schatting en vaststelling van het gedeelte dat onder deze gemeente valt. Voor de helft geschat op ƒ 16,00.
Overvaarten
Er zijn twee verschillende overvaarten op de Maas vanuit deze gemeente naar de overzijde van de rivier en de provincie Gelderland. Een van deze overvaarten op Maasbommel wordt met pont en boot uitgeoefend en behoort toe aan W. van Welsenis. De verpachting wordt voor het gedeelte dat tot deze gemeente behoort begroot op ƒ 90,00. Een voetveer dat ook op Maasbommel vaart en aan dezelfde eigenaar behoort, is op dezelfde grond geschat op ƒ 10,00.
Eigendommen tot vermaak
De aan de landbouw onttrokken eigendommen tot vermaak zijn geschat als de beste landbouwgrond op ƒ 42,00.
Gebouwde eigendommen
Windgraanmolen
Er is een vrij gunstig gelegen windgraanmolen, die niet erg stevig is en ook niet in steen gebouwd. Hij heeft twee paar maalstenen die gelijktijdig zouden kunnen werken, en is in gebruik bij de eigenaar, P.J. Schippers. Deze molen is in vergelijking met andere verhuurde molens in de omtrek geschat op ƒ 250,00.
Woonhuizen
Door de verschillen tussen de particuliere huizen, boerderijen en arbeiderswoningen in deze gemeente, zowel in het centrum bij de kerken als verspreid in het buitengebied, zijn ze in 10 categorieën verdeeld. Zij worden meestal door de eigenaren zelf bewoond of als landbouwbedrijf met de gebouwen en andere eigendommen verhuurd, vaak op mondelinge voorwaarden of geheime overeenkomsten, die door hun ongeloofwaardigheid niet meetellen bij de schattingen. Om onnauwkeurigheid te voorkomen bij de schatting wordt daarom aan deze huizen een huurwaarde toegekend, die wordt bepaald door de inrichting, stand, onderhoudsstaat, enz.
Tot de 1e klasse hoort het oude, zeer ruime en sterk gebouwde, maar slecht onderhouden omgrachte kasteel. Het kasteel met wijknummer 5 behoort toe aan Heer Welsenis van Oijen en is geschat op een zuiver inkomen van ƒ 300,00.
In de 2e klasse valt een tamelijk ruim, goed onderhouden en vrij riant ingericht particulier woonhuis met verdieping, dat aan den buitenkant van de Maasdijk is gebouwd. Het huis met wijknummer 56 is van Adolph Rant, en geschat op een zuiver inkomen van ƒ 90,00.
Tot de 3e en 4e klasse behoren de beste herbergen en de ruimste en geriefelijkste boerderijen.
Tot de 3e klasse horen 3 woningen, met als repsresentatief exemplaar wijknummer 82 van Johannes Smits, geschat op ƒ 45,00.
Tot de 4e klasse horen 7 woningen, met als repsresentatief exemplaar wijknummer 75 van N.A. Schonenberg, geschat op ƒ 36,00.
In de 3 opvolgende categorieën vallen de meeste boerderijen en enkele woningen van handwerkslieden en kleine tapperijen.
Tot de 5e klasse horen 19 woningen, zoals wijknummer 86 van Dielis H. van den Bogaard, en wijknummer 14 van Willebrord van den Brandt, geschat op ƒ 27,00.
De 6e klasse omvat 14 woningen, zoals wijknummer 79 van Weduwe Van Mook, en wijknummer 13 van H. van der Heijden, geschat op ƒ 21,00.
De 7e klasse telt 34 woningen, zoals wijknummer 107 van Hendrik H. Heusen, en wijknummer 10 van H. van Zeland, geschat op ƒ 15,00.
In de 3 laatste klassen vallen woninkjes van arbeiders en dagloners, waarvan de laagst getaxeerde uit niet meer dan hout en leem zijn opgetrokken.
De 8e klasse telt 30 woningen, zoals wijknummer 88 van Pieter van Boekel, en wijknummer 85 van Quirijn de Leeuw, geschat op ƒ 9,00.
De 9e klasse heeft 19 woningen, zoals het huis van J. Van Osch, en wijknummer 3 van N. Strik, geschat op ƒ 6,00.
De 10e klasse omvat 3 woningen, zoals wijknummer 112 van Cornelis Verhoeven, en wijknummer 70 van W. Peperkamp, geschat op ƒ 3,00.
Gedaan en gesloten te Oijen den 7 november 1831
De schatter, ……
De hoofdcontroleur, Kuijl
